正因為樓市受強大政策左右，成交量的確少了，但不代表完全走散。筆者估計成交量不會差過金融海嘯，基於經濟環境未有變化，只是炒家過度炒賣，炒高了樓價，才令樓市出現調整。調整期沒有那麼快完結，冰封三尺非一日之寒，樓價過度升幅超出警戒線，要回落一定會回落到合理水平。

始終受制於息口太低和供應量仍然不足，炒家除非過度投資割價求售，如抱著觀望態度，議價幅度有限。由於買賣仍需要成本，如代理傭金和正常釐印費，若一買一賣本錢未能抵銷時，不如轉為防守。筆者預期若要向炒家埋手執平貨，數量有限。始終打壓炒家銀行融資態度存在決定性關鍵。據悉在10月份開始進行買家壓力測試後，買家填寫按揭資料時，有額外附加條文，用來申報本身有沒有其他物業，需要詳細和真實羅列資料。

可按能力入市

若前線員工把申請表格上呈總行批核按揭時，或許因為申請者持貨過多，或是進行按息加2厘後超過入息五成上限，結果會拒按或減低按揭成數，不少人士包括炒家無法借到平錢上會，故有部分成交告吹。

港府希望用家真正能按能力下入市，若超出借貸限額或在壓力測試後未能合格，批出的貸款有難度，不是借唔足便是要求更多現金證明，筆者身邊也有不少類似的按揭拒借個案。

故此，用家在這階段反而更要冷靜對待，看到心儀單位，便要首先向銀行查詢按揭，可按多少或審視手上現金，以防不時之需。二手樓價跌幅暫時並不明顯，傾向轉租個案料不斷增加下，租金必定受壓。

在樓市轉為審慎下，港府也會觀察成效，尤其是細價樓炒風退潮速度。基於成交量只反映樓市一部分，超跌後必定來一次小反彈，預期未來兩週樓市成交量會輕度回升，零成交屋苑有改善空間，但並不代表轉勢。

由於估計這段時間的成交價偏低，由情緒主導，因此未可完全反映何時到底。起碼在明年2月財政司司長公布財政預算案前夕，樓市形勢只會平平穩穩，由於港府尚要觀察辣招的成效，若太早評估難以準確掌握後市走勢。

樓價實難暴跌

正如特首曾蔭權出席「2010博鰲青年論壇」致辭時表示， 剛公布新一輪針對樓市炒賣措施，目的遏抑過分熾熱炒風，避免影響真正有置業需要的市民和長線投資者；同時減低資產泡沫危機，政府又強調會監察情況，有需要的時候會推出進一步措施。

因為樓市有利因素未有改變，如息口維持低水平、資金流入亞洲金融區、失業率未有增加趨勢，未有資金壓力的業主不會過度恐慌，大劈價機會率有限。樓價不會一下子回落太多，除非一手盤劈價賣樓，故樓市暫時尚未見到太大壓力。

減價賣樓是沒可能

何況，四大地產商包括長江實業(00001)、新鴻基地產(00016)、信和置業(00083)和恒基地產(00012)過去兩年賣了不少物業，現金儲備多；當中信置早前亦配售新股，有充足資金守住，就算不賣樓亦不會出現財務壓力。估計二手樓由高位回落後橫行，成交量僅能維持高峰期的五至六成，約8,000宗左右；一手樓或會重振旗鼓，重新扮演主導樓市的角色。

發展商內部不斷度蹺，希望在現實環境下，彈性賣樓以幫到銷情，綜合不同發展商的初步傾向，要他們減價賣樓一定沒有可能，反而針對如何抵銷增加兩年內轉售應徵稅項上和銀行收緊按揭上多做點優惠。

綜合方式，包括額外提供兩成二按，由附屬或合作金融機構提供七成以外的二按按揭，減少用家在首期上的負擔；另外送釐印費，甚或針對在兩年內賣樓補貼部分新徵稅項作出幫補。

又或代租一條龍服務，希望以公司品牌和網絡為長線投資者尋找租客，或毌須付出租傭金；又或個別樓盤以租金回報保證買家享有合理回報率的租金，變相減價來促銷。

長遠來說，資金主導樓市、政策左右資金，筆者建議在抑壓需求、緩和投機性資金流入樓市速度外，還要在重整土地政策上加強決心。

在明年勾地機制上增加彈性，放入更多中小型地皮，甚或改以定期拍賣為主軸，以防市場消化新措施後炒風再現，長短棍並施，糾正過往土地嚴重不足催化樓價不理性上升的後果。

劉兆昌

作者為資深傳媒人，擁有逾22年傳媒經驗。1988年台灣珠海學院新聞系畢業，先後在《星島日報》、《明報》、《新報》、《香港經濟日報》地產版任職﹔現為香港樓論網總編輯﹔曾在《香港經濟日報》撰寫特色專欄，包括「老樓日記」、「劉兆昌專欄」和「樓論」，提供獨家地產資訊和獨到樓市分析，並多次成功預言樓市升跌週期。

p128-129│樓市│老制講樓│By劉兆昌