正因为楼市受强大政策左右，成交量的确少了，但不代表完全走散。笔者估计成交量不会差過金融海啸，基於经济环境未有变化，只是炒家過度炒卖，炒高了楼价，才令楼市出现调整。调整期没有那么快完结，冰封三尺非一日之寒，楼价過度升幅超出警戒线，要回落一定会回落到合理水平。

始终受制於息口太低和供应量仍然不足，炒家除非過度投资割价求售，如抱著观望态度，议价幅度有限。由於买卖仍需要成本，如代理佣金和正常厘印费，若一买一卖本钱未能抵销時，不如转为防守。笔者预期若要向炒家埋手执平货，数量有限。始终打压炒家银行融资态度存在决定性关键。据悉在10月份開始进行买家压力測试后，买家填写按揭资料時，有额外附加条文，用来申报本身有没有其他物业，需要详细和真实罗列资料。

可按能力入市

若前线员工把申请表格上呈总行批核按揭時，或许因为申请者持货過多，或是进行按息加2厘后超過入息五成上限，结果会拒按或减低按揭成数，不少人士包括炒家无法借到平钱上会，故有部分成交告吹。

港府希望用家真正能按能力下入市，若超出借贷限额或在压力測试后未能合格，批出的贷款有难度，不是借唔足便是要求更多现金证明，笔者身边也有不少类似的按揭拒借個案。

故此，用家在这阶段反而更要冷静对待，看到心仪单位，便要首先向银行查询按揭，可按多少或审视手上现金，以防不時之需。二手楼价跌幅暂時并不明显，倾向转租個案料不断增加下，租金必定受压。

在楼市转为审慎下，港府也会观察成效，尤其是细价楼炒风退潮速度。基於成交量只反映楼市一部分，超跌后必定来一次小反弹，预期未来两周楼市成交量会轻度回升，零成交屋苑有改善空间，但并不代表转势。

由於估计这段時间的成交价偏低，由情绪主导，因此未可完全反映何時到底。起码在明年2月财政司司长公布财政预算案前夕，楼市形势只会平平稳稳，由於港府尚要观察辣招的成效，若太早评估难以准确掌握后市走势。

楼价实难暴跌

正如特首曾荫权出席「2010博鳌青年论坛」致辞時表示， 刚公布新一轮针对楼市炒卖措施，目的遏抑過分炽热炒风，避免影响真正有置业需要的市民和长线投资者；同時减低资產泡沫危机，政府又强调会监察情况，有需要的時候会推出进一步措施。

因为楼市有利因素未有改变，如息口维持低水平、资金流入亚洲金融区、失业率未有增加趋势，未有资金压力的业主不会過度恐慌，大劈价机会率有限。楼价不会一下子回落太多，除非一手盤劈价卖楼，故楼市暂時尚未见到太大压力。

减价卖楼是没可能

何况，四大地產商包括长江实业(00001)、新鸿基地產(00016)、信和置业(00083)和恒基地產(00012)過去两年卖了不少物业，现金儲备多；当中信置早前亦配售新股，有充足资金守住，就算不卖楼亦不会出现财务压力。估计二手楼由高位回落后横行，成交量仅能维持高峰期的五至六成，约8,000宗左右；一手楼或会重振旗鼓，重新扮演主导楼市的角色。

发展商内部不断度跷，希望在现实环境下，弹性卖楼以帮到销情，综合不同发展商的初步倾向，要他们减价卖楼一定没有可能，反而针对如何抵销增加两年内转售应徵税项上和银行收紧按揭上多做点优惠。

综合方式，包括额外提供两成二按，由附属或合作金融机构提供七成以外的二按按揭，减少用家在首期上的负担；另外送厘印费，甚或针对在两年内卖楼补贴部分新徵税项作出帮补。

又或代租一条龙服务，希望以公司品牌和网络为长线投资者寻找租客，或毋须付出租佣金；又或個别楼盤以租金回报保证买家享有合理回报率的租金，变相减价来促销。

长遠来说，资金主导楼市、政策左右资金，笔者建议在抑压需求、缓和投机性资金流入楼市速度外，还要在重整土地政策上加强决心。

在明年勾地机制上增加弹性，放入更多中小型地皮，甚或改以定期拍卖为主轴，以防市场消化新措施后炒风再现，长短棍并施，纠正過往土地严重不足催化楼价不理性上升的后果。

刘兆昌

作者为资深传媒人，拥有逾22年传媒经验。1988年台湾珠海学院新闻系毕业，先后在《星岛日报》 、《明报》 、《新报》 、《香港经济日报》 地產版任职；现为香港楼论网总编辑；曾在《香港经济日报》 撰写特色专栏，包括「老楼日记」、「刘兆昌专栏」和「楼论」，提供独家地產资讯和独到楼市分析，并多次成功预言楼市升跌周期。

p128-129│楼市│老制讲楼│By刘兆昌

P128-129| 楼市| 老刘讲楼| By 刘兆昌